La villa de Te Tavake — le chemin en chiffres

Ce que ça coûte

Le marché de Punaauia en 2026

Bien	Prix constaté
Villa à Punaauia, marché visible	70 à 200 M XPF
Terrain nu à Punaauia	30 000 à 45 000 XPF/m²

Te Tavake est un secteur résidentiel de Punaauia. La fourchette utile pour une villa familiale correcte : 70 à 120 M XPF.

Ce qu'il faut gagner

Apport 15 %, 25 ans, 2,70 % fixe, PTZ de 12 M inclus, endettement 33 %

Villa	Apport	Emprunt	Mensualité	Revenu net mensuel requis	Par an
70 M	10,5 M	59,5 M	257 909	781 542	9,4 M
90 M	13,5 M	76,5 M	335 897	1 017 871	12,2 M
120 M	18 M	102 M	452 880	1 372 363	16,5 M

2,70 %taux SOCREDO habitat, fixe

12 Mde PTZ à 0 %, jusqu'en 2029

173 182XPF — le SMIG, pour comparer

Une villa à 90 M demande un revenu net d'environ six fois le SMIG, tous les mois, prouvé.

Ce que presque personne ne comprend à temps

La règle qui décide du calendrier

Une banque ne prête pas sur ce que vaut une entreprise. Elle prête sur un revenu personnel déclaré, régulier et historisé — pour un gérant ou un indépendant, sur deux à trois exercices.

La conséquence est contre-intuitive, et elle coûte des années à ceux qui la découvrent trop tard :

Un dirigeant qui laisse la trésorerie dans sa société pour « ne pas payer de charges » est inbancable, même avec une société florissante. Celui qui se verse un salaire élevé et régulier depuis trois ans obtient la villa.

Donc l'action qui compte n'est pas de gagner plus dans deux ans : c'est de commencer à se verser un revenu déclaré élevé dès maintenant. La banque regardera 2026, 2027 et 2028. Chaque année sans salaire déclaré repousse la villa d'un an, quel que soit le chiffre d'affaires.

Simulateur

Ce que je peux acheter avec ce que je me verse

Revenu net que je me verse, par mois — 400 000 XPF Apport disponible — 13 500 000 XPF Durée du prêt — 25 ans Taux d'endettement accepté par la banque — 33 %

32 054 257capacité d'emprunt

45 554 257villa accessible

132 000mensualité max

Le PTZ de 12 M à 0 % est intégré à la capacité. Taux 2,70 % sur le reste.

Les aides, et ce qu'elles valent ici

Une seule ironie à connaître

Dispositif	Contenu	Applicable
PTZ — Banque de Tahiti	jusqu'à 12 M XPF à 0 %, disponible jusqu'au 31/12/2029. Si le financement total est inférieur à 24 M, le PTZ doit être au moins égal au prêt bancaire	✅ déjà intégré
SOCREDO primo-accédant	taux préférentiel jusqu'à 50 M sur 25 ans, part à taux zéro jusqu'à 12 M, aide du Pays jusqu'à 4 M	✅ à demander
Aides OPH accession	participation du ménage de 2 à 35 % du coût, le reste couvert par des aides publiques	❌ plafond à 3,5 SMIG

L'ironie à retenir : le revenu nécessaire pour obtenir la villa exclut des aides au logement. Il n'y a pas de chemin par les aides sociales. Il y a un chemin par le revenu déclaré, et il commence par une fiche de paie.

Les deux inconnues, et pourquoi elles se lèvent maintenant

Un rendez-vous, pas deux ans

Le taux d'endettement réellement appliqué et l'apport minimum exigé. Aucune banque polynésienne ne les publie. 33 % et 15 % sont les normes retenues ici, pas des règles vérifiées.
Les conditions faites à un gérant de société : combien d'exercices exigés, comment les dividendes sont traités, si un salaire récemment augmenté compte. Aucune source publique.

Ces deux points se lèvent en un seul rendez-vous bancaire, et ils décident du calendrier. Ils valent d'être posés maintenant, pas dans deux ans : la réponse dit quelle année commencer à se verser quoi — et ce rendez-vous n'engage rien.